ÖNALIM HAKKI NEDİR?

ÖNALIM HAKKI

Önalım hakkı, kanun veya sözleşmeden doğan ve hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile hükümlerini doğuran, şahsi[1]ayni nitelikte öyle bir kurucu haktır ki, borçlu hakkın konusu olan şeyi, tamamen kendi isteği ile paydaşlar dışındaki kişilere geçerli bir satış sözleşmesi neticesinde sattığı takdirde, önalım hakkı sahibine kararlaştırılan bedeli ödeyerek önalım konusu şeyin mülkiyetinin öncelikli olarak kendisine geçirilmesini veya şerh verilmemiş sözleşmeden doğan önalımda meydana gelen zararının giderimini belirli süre içinde talep yetkisini sağlar.

Önalım hakkı, TMK’nın 732-734. maddeleri arasında yasal önalım hakkı, 735. maddesinde ise sözleşmeden kaynaklı önalım hakkı olarak düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun10 (TBK)“taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklar” ayrımı altında 237 ile 242. maddeleri arasında önalım sözleşmelerinin şekli, süresi, şerhi, ileri sürülmesi ve kullanılmasına dair hükümlere yer verilmiş ancak önalım hakkının tanımlanması bu kanunda da yapılmamıştır.

Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkı; taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Yasadan kaynaklı önalım hakkı ise ; mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan aynı şartlarla payın alıcısı olabilme yetkisini veren, yenilik doğuran bir haktır.

Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkında önalım hakkı sahibine alacak hakkı verilmektedir. Alacak hakkı sözleşmenin diğer tarafına ya da sözleşmeyi yapanın bütün haleflerine karşı ileri sürülebilir. Bu hak önalım konusu şeyi satın almış iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. İyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekir (TMK m. 1009) Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkının geçerliliği sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m. 237/3).

Yargıtay 27.03.1957 gün ve 12/2 sayılı içtihadı birleştirme kararıyla “paylı mülkiyetin paydaşı payını karı ve kocaya, çocuklarına veyahut akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hâkim olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz” hükme bağlamıştır. Ancak tek taraflı hukuki bir işlem olan vasiyetname yoluyla da önalım hakkının tanınması gerekir. Bu şekilde tanınan önalım hakkı, vasiyet alacaklısının lehine, mirasçının aleyhine hüküm ifade eder. TBK gereğince ölüme bağlı tek taraflı bir tasarruf olan vasiyetname ya da miras sözleşmesi, önalım sözleşmesinin tüm unsurlarını taşıyan bir sözleşme olup mirasçıların önalım sözleşmesinin gereğini ifa etmemeleri durumunda vasiyet alacaklısı, önalım davası açarak bu hakkını talep edebilir.

Yasal önalım hakkı, “paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazdaki payın, tamamının veya bir kısmının paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer hukukî bir işlemle devredilmesi halinde, diğer paydaşlara satılan payın alıcısı olabilme imkanı veren, malik olan paydaşın tasarruf yetkisini kısıtlayan, kanundan kaynaklı yenilik doğuran bir haktır”. Yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır. Dolayısıyla payın sahibi olan paydaş, önalım hakkının da sahibi olur. Yasal önalım hakkı Medeni Kanun’un yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu’nun da da düzenlenmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun da “Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler” hükmü ile bağımsız bölümün paydaşlarına önalım hakkı tanınmıştır (KMK m. 8/2) Ancak Kat mülkiyeti ve kat irtifakı içindeki bağımsız bölüm sahiplerinin birbirlerine karşı herhangi bir önalım hakları bulunmamaktadır (KMK m. 8/1)

Yasal önalım hakkının bir diğer amacı ise miras taksiminden kaynaklı bir açık artırmada payın değerinin ucuza ihale edilmesi durumunda, diğer paydaşların aynı şartlar altında payı satın almalarına olanak sağlar. Önalım hakkı, ileride bir gayrimenkulün değerinin artması ihtimali düşünülerek kâr amacıyla da kurulabilir. Taraflar arasında satış bedeli önalım sözleşmesinde önceden belirlenerek ileride gayrimenkul satıldığı zaman önalım hakkı sahibi, önalım sözleşmesindeki satış bedelini ödeyerek gayrimenkulün devrini isteyebilir. Satış bedelinin önceden belirlendiği bu tip sözleşmeler sınırlı veya nitelikli önalım sözleşmeleri olarak ifade edilir ve enflasyon gerekçesiyle sözleşme bedelinin artırılması istenemez.

YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkını kullanabilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmaza paydaş sıfatıyla malik olmak ve müşterek maliklerden birinin payını paydaş olmayan üçüncü bir kimseye satması gerekir (TMK m. 732). Payın, paylı mülkiyet ilişkisi içindeki diğer paydaşlara satılması halinde, diğer paydaşların yasal önalım haklarını kullanmaları söz konusu değildir. Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılır, taşınırlarda veya elbirliği mülkiyeti gibi diğer mülkiyet çeşitlerinde önalım hakkı kullanılamaz. Payı satın alan üçüncü kişi iyi niyetli olduğunu, böyle bir hakkın varlığından bihaber olduğunu ileri süremez, çünkü yasal önalım hakkı kanundan doğan bir haktır.

Yasal önalım hakkı, hukuki niteliği itibarıyla yenilik doğuran bir haktır. Bu haklar, hukuki bir yetkiye dayanarak hak sahibine ulaşması gerekli tek taraflı irade beyanıyla kullanılırlar. Önalım olayını meydana getiren satışın, önalım hakkı sahibine “bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl” geçmesiyle önalım hakkı düşer (TMK m. 733/4).İlgili maddenin devam metninde ““satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği” hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu konuda hukuki ihtilaf yaşamanız durumunda tarafımız ile iletişim kurarak hukuksal destek alabilirsiniz.

-İşbu metnin her türlü hakkı uhdemizde saklıdır.-